Tiền & nghề
Nhà đất trong quy hoạch có nên mua và cách tra cứu trước khi cọc
Nhà đất trong quy hoạch có nên mua không? Nhiều người thấy đất vướng quy hoạch là quay lưng ngay, nhưng pháp luật không cấm mua bán: đất đã có sổ đỏ, không tranh chấp, chưa có quyết định thu hồi vẫn chuyển nhượng được, và phần ghi chú trong sổ đỏ thường chỉ rõ lô đất thuộc diện quy hoạch gì.
Một người làm văn phòng để dành mười mấy năm mới đủ tiền mua mảnh đất, nghe hàng xóm nói khu đó nằm trong quy hoạch làm đường nên vội bỏ cọc rồi mới đi kiểm tra. Chuyện kiểu này không hiếm, và kết cục thường là tiền cọc đòi khó, đất thì không xây sửa được.
Nhà đất trong quy hoạch có nên mua không? Không có câu trả lời chung cho mọi thửa đất. Pháp luật không cấm chuyển nhượng đất vướng quy hoạch; điều quyết định là đất có sổ hợp lệ, không tranh chấp, chưa bị ra quyết định thu hồi hay không. Việc cần làm theo đúng thứ tự: hiểu quy hoạch treo là gì, tra cứu quy hoạch đất ở đâu, xin xác nhận bằng văn bản ra sao, rồi mới tính chuyện xuống tiền.
Quy hoạch treo là gì
Khoản 18 Điều 3 Luật Đất đai 2024 định nghĩa quy hoạch sử dụng đất là việc xác định phân bổ và sử dụng đất theo thời gian, không gian cho từng mục đích; bản quy hoạch này là căn cứ để Nhà nước giao đất, cho thuê, cho chuyển mục đích và thu hồi khi cần. Nói ngắn gọn, mảnh đất của bạn được xây nhà, làm vườn hay phải nhường chỗ cho công viên đều được ghi trước ở đây.
Quy hoạch sử dụng đất chia thành ba cấp.3 Cấp quốc gia do Chính phủ lập, Quốc hội phê duyệt. Cấp tỉnh do UBND tỉnh lập, HĐND tỉnh thông qua, Chính phủ phê duyệt. Cấp huyện do UBND huyện lập, UBND tỉnh phê duyệt; xã, phường không lập riêng mà tích hợp vào cấp huyện.
Mỗi cấp có một nhịp thời gian riêng. Luật Đất đai 2024, hiệu lực từ 01/01/2025, quy định thời kỳ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện là 10 năm, tầm nhìn 20 năm; thời kỳ kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia và cấp tỉnh là 5 năm, còn kế hoạch của huyện được lập mỗi năm một lần. Như vậy, một thửa đất ghi trong kế hoạch năm của huyện nhưng mãi không bị thu hồi thì tình trạng chờ đợi ấy đã vượt qua chính chu kỳ lập kế hoạch của cơ quan quản lý.
Cái khiến người mua lo nhất thường không phải bản quy hoạch, mà là tình trạng quy hoạch treo. Quy hoạch treo là khu đất đã có quy hoạch nhưng chưa triển khai hoặc bị trì hoãn vô thời hạn, khiến chủ đất không xây dựng, cải tạo hay thực hiện các giao dịch khác được. Riêng các quy hoạch, kế hoạch đã được phê duyệt trước ngày 01/01/2025 thì tiếp tục thực hiện và có thể điều chỉnh khi rà soát theo Điều 73 của luật này.
Hai dạng quy hoạch thường gặp ở khu dân cư là đất quy hoạch cây xanh phục vụ cộng đồng như công viên, vườn hoa, và đất quy hoạch giao thông để xây cầu, đường vận tải công cộng. Cần hiểu rõ: quy hoạch chỉ là cơ sở pháp lý, còn việc mua bán phụ thuộc vào thời điểm và giấy tờ của từng thửa đất.
Cách tra cứu quy hoạch đất online
Việc đầu tiên trước khi cọc tiền là cách tra cứu quy hoạch đất bằng chính giấy tờ của thửa đất, không phải nghe kể. Trang đầu của sổ đỏ ghi số tờ, số thửa; tra theo hai con số này sẽ trả về đúng thửa đất, không sai lệch vị trí. Hạn chế duy nhất là một số tỉnh chưa hỗ trợ cách tra này.
Tiếp theo, đọc phần ghi chú trong sổ đỏ hoặc sổ hồng. Thông tin quy hoạch thường nằm ở đây, chỉ rõ lô đất đang thuộc diện quy hoạch gì; theo Điều 11 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, phần ghi chú còn thể hiện khi bị thu hồi có được đền bù hay không. Tuy nhiên không phải sổ nào cũng ghi rõ, nên cần kiểm tra thêm bằng cách khác.
Cách kiểm tra trực tiếp nhất là vào website quy hoạch của địa phương. Một số địa chỉ phổ biến gồm TP.HCM (thongtinquyhoach.hochiminhcity.gov.vn), Hà Nội (quyhoach.hanoi.vn), Bình Dương (quyhoachxaydung.binhduong.gov.vn), cùng Cổng thông tin và cơ sở dữ liệu tích hợp quốc gia về quy hoạch (qhqg.cgis.asia). Dữ liệu trên cổng tỉnh lấy trực tiếp từ Sở Quy hoạch - Kiến trúc hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường nên chính xác nhất, dù giờ cao điểm tải chậm và giao diện một số tỉnh khó dùng với người mới.
Trên bản đồ số, bạn bấm vào thửa đất để xem diện tích, chức năng, mục đích sử dụng và thông tin lộ giới, từ đó biết đất có nằm trong diện quy hoạch hay không. Khi không có số tờ số thửa, có thể dùng tọa độ GPS từ Google Maps để xác định vị trí đất rồi tra theo tọa độ.
Ngoài kênh nhà nước, các ứng dụng thương mại như Guland, Remaps, Meeymap, Onland, Thongtin.land được nhiều người dùng vì tra được bằng địa chỉ, tọa độ hoặc vẽ đa giác, hiển thị lớp quy hoạch và chỉ số xây dựng. Nhưng dữ liệu của các app này là tổng hợp nên có độ trễ so với dữ liệu nhà nước, và một số thông tin đòi hỏi tài khoản trả phí. Cũng có ứng dụng riêng của từng địa phương, như TTQH TP.HCM, Quy hoạch Hà Nội, QHXD.BH hoặc DNAI.LIS ở Biên Hòa, iLand BRVT ở Vũng Tàu.
- Dùng app thương mại chỉ để tham khảo, kết luận cuối cùng căn cứ dữ liệu nhà nước.
Xin xác nhận bằng văn bản
Tra online cho biết nhanh, nhưng khi chuẩn bị cọc tiền, người mua nên có một tờ xác nhận chính thức. Phòng Tài nguyên - Môi trường của quận, huyện nơi đất tọa lạc là cơ quan nắm thông tin quy hoạch và có trách nhiệm cung cấp khi người dân yêu cầu; văn phòng đăng ký đất đai cũng nắm rõ thông tin này. PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến của Trường Đại học Luật Hà Nội từng lý giải trách nhiệm này của cơ quan quản lý, song thực tế không dễ để người dân lấy được thông tin từ cơ quan.
Riêng việc xác nhận hiện trạng sử dụng đất, nguồn gốc, tình trạng tranh chấp và sự phù hợp với quy hoạch thuộc thẩm quyền UBND cấp xã theo khoản 2 Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, khi hộ gia đình, cá nhân đề nghị đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận.
Ở các thành phố lớn, nơi tiếp nhận còn phân theo loại đồ án. Tại TP.HCM, theo Quyết định 49/2011/QĐ-UBND ngày 12/7/2011, người dân liên hệ Sở Quy hoạch - Kiến trúc nếu khu đất thuộc đồ án do UBND thành phố phê duyệt, hoặc các Ban quản lý khu chức năng đô thị, Phòng Quản lý đô thị. Thời gian xin chứng chỉ xác nhận quy hoạch kéo dài 10-15 ngày tùy địa phương.
Đọc thêm: Lợi nhuận kỳ vọng là gì và vì sao gắn với khẩu vị rủi ro
Đất quy hoạch có được mua bán
Pháp luật không hạn chế quyền chuyển nhượng của nhà đất trong quy hoạch.3 Đất vẫn chuyển nhượng được nếu có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và còn trong thời hạn sử dụng; chưa có quyết định thu hồi chính thức thì chủ đất cứ bán.
Điều quyết định là thời điểm giao dịch so với thông báo thu hồi.3 Giao dịch xong trước khi cơ quan có thẩm quyền ra thông báo hoặc quyết định thu hồi thì người sử dụng đất vẫn được cấp sổ. Ngược lại, đã có thông báo hoặc quyết định đó rồi mới mua bán thì sổ không được cấp.
Mốc 3 năm nằm tại điểm d khoản 1 và điểm c khoản 2 Điều 151 Luật Đất đai 2024: đất đã có quyết định thu hồi, hoặc tài sản gắn liền với đất đã có thông báo, quyết định giải tỏa, sẽ không được cấp sổ đỏ, trừ trường hợp đã quá 3 năm kể từ thời điểm có quyết định mà không thực hiện.1
Đất vướng quy hoạch cũng không phải rào cản duy nhất trong việc cấp sổ. Khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024 liệt kê thêm các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích theo Điều 179; đất được giao để quản lý theo Điều 7, trừ phần đất sử dụng chung được cấp; đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất, trừ thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng phù hợp dự án đã phê duyệt.
Một điểm cần nhớ: quy hoạch đã công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất năm của cấp huyện thì đất vẫn được cấp sổ đỏ, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp như bình thường. Nhưng khi kế hoạch năm của huyện đã công bố, chủ đất không được xây mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; muốn cải tạo, sửa chữa nhà hiện có phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép.
Có nên mua đất trong quy hoạch
Trả lời thẳng: nếu mua để ở lâu dài mà đất nằm trong quy hoạch làm đường giao thông hoặc không được xây nhà ở, thì không nên mua. Cái nhà bạn dựng lên hôm nay có thể phải cam kết tháo dỡ khi Nhà nước thu hồi, và phần công trình xây trên đất không được đền bù. Mua đất trong quy hoạch đường có bị thu hồi không là câu hỏi phải trả lời bằng giấy tờ xác nhận trước khi cọc, không phải bằng lời hứa của người bán.
Nếu mua để chờ giá, phép tính lại khác hẳn. Đất vướng quy hoạch rất khó thanh khoản, dễ mất giá, thậm chí chôn vốn lâu dài nếu quy hoạch bị treo nhiều năm. Thử hình dung một người mua rẻ hơn vùng lân cận vì tin quy hoạch sẽ bỏ, nhưng quy hoạch treo thêm nhiều năm, tiền nằm im trong đất, không xây, không bán được giá.
Còn khi đất bị thu hồi, chủ đất có sổ đỏ vẫn được đền bù theo quy định, nhưng theo khung giá nhà nước, thường thấp hơn giá thị trường. Khoảng chênh này chính là phần lãi kỳ vọng mà người mua phải cân trước khi xuống tiền. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng cơ hội đầu tư luôn đi cùng rủi ro, mức độ ra sao tùy thuộc vào năng lực nắm thông tin của nhà đầu tư.2
Đọc thêm: Hưng Yên là gì? Vị trí, đặc điểm và quy hoạch phát triển
Rủi ro khi mua đất quy hoạch: lỗi hay gặp khi xuống tiền
Rủi ro khi mua đất quy hoạch phần lớn đến từ cách kiểm tra hời hợt. Trước hết, không nên kết luận loại đất chỉ dựa vào ký hiệu trên bản đồ hay lời truyền miệng; theo khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2024, loại đất hợp pháp phải căn cứ vào giấy tờ pháp lý như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Luật sư Lâm Đăng Phúc, Phó giám đốc Hãng luật Nguyên Giáp, nêu hai hiện trạng phát sinh rủi ro pháp lý tại Đồng Nai: một là mua bán bằng giấy tay khi chưa có sổ đỏ, sai luật và thiệt hại dồn về người mua, hoặc có sổ nhưng chưa đủ điều kiện giao dịch như vướng thừa kế dễ gặp tranh chấp đồng thừa kế; hai là mua đất nông nghiệp dạng phân lô bán nền, rủi ro lớn nhất là khi làm thủ tục sẽ không được do vướng quy hoạch.
Ngoài ra, thông tin mập mờ về dự án tạo điều kiện cho cò mồi tung tin đồn, thổi giá đất, gây sốt đất ảo tại Đà Nẵng, Quảng Nam. Tin quy hoạch đường sắp làm là câu mồi quen thuộc, và cách phòng là yêu cầu giấy tờ xác nhận trước khi bàn giá.
Đặt cọc rồi mới phát hiện
Nếu đã đặt cọc xong mới biết đất thuộc quy hoạch, trình tự xử lý có thể đi từng bước. Trường hợp thửa đất thuộc quy hoạch sử dụng đất đã công bố và đã có kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện, bên bán không có quyền chuyển nhượng; việc cố tình nhận cọc là không đúng quy định pháp luật.
Bước đầu là thương lượng, yêu cầu bên bán hoàn trả tiền cọc. Nếu bên bán cố tình không trả và trước khi bán đã biết đất có quy hoạch mà lừa dối, người mua có thể tố cáo hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản tại cơ quan công an cấp quận, huyện.
Khi chây lì không trả, người mua có quyền khởi kiện ra Tòa án cấp huyện nơi bên bán cư trú, làm việc, yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu do bị lừa dối theo Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015. Khi giao dịch vô hiệu, các bên khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015. Vụ án là tranh chấp dân sự: nộp đơn kèm giấy tờ tùy thân và bằng chứng, Tòa thụ lý, hòa giải trong thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm theo khoản 1 Điều 205 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, rồi mở phiên tòa; bản án sơ thẩm có thời hạn kháng cáo, kháng nghị 15 ngày kể từ ngày công bố.
Điều đáng tiếc là nhiều hộ gia đình bị thu hồi đất sau thời gian sinh sống chỉ vì không tìm hiểu kỹ trước khi mua. Tờ xác nhận quy hoạch 10-15 ngày xin được ở Phòng Tài nguyên - Môi trường hay UBND cấp xã, so với số tiền cọc, là cái giá rẻ nhất trong cả giao dịch.
Bài viết thuộc Góc đọc Xuân của Chúc Mừng Năm Mới.
Nguồn tham khảo
- Tags: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (xaydungchinhsach.chinhphu.vn) ↩
- Bất động sản Đồng Nai: Ba khu vực tâm điểm và phòng vệ rủi ro pháp lý (baodautu.vn) ↩
- Luật Đất đai 2024: Quy định về các trường hợp không cấp sổ đỏ (xaydungchinhsach.chinhphu.vn) ↩a ↩b ↩c
- Cần minh bạch thông tin quy hoạch đất đai (reatimes.vn)
Nội dung mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn chuyên môn.