Giải trí
Luật tranh chấp đất đai: trình tự giải quyết và những lỗi khiến đơn bị trả
Theo luật tranh chấp đất đai hiện hành, một vụ mâu thuẫn về đất đi qua ba chặng: các bên tự thỏa thuận hoặc hòa giải ở cơ sở, hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã nơi có đất, rồi mới đến Tòa án nhân dân hoặc cơ quan hành chính có thẩm quyền.
Một dải đất rộng vài mét giữa hai ngôi nhà, ranh giới cũ chỉ là hàng rào treo đã mục từ lâu. Hai hộ cùng khẳng định phần đất đó của mình, giấy tờ mỗi bên ghi một kiểu, và câu hỏi đầu tiên của họ thường là: phải bắt đầu từ đâu.
Luật Đất đai 2024, được Quốc hội khóa XV thông qua ngày 18/1/2024 và có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 thay thế Luật Đất đai 2013, trả lời câu hỏi đó bằng một trình tự cố định. Nắm đúng luật tranh chấp đất đai giúp người đi kiện không vòng vo, không mất thời gian ở nhầm nơi, và quan trọng hơn là tránh bị trả đơn chỉ vì bỏ sót một bước.
Vì sao phải đi đúng trình tự
Đi sai bước đầu tiên là lỗi đắt nhất trong chuyện kiện đất. Theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa qua hòa giải ở UBND xã, phường nơi có đất thì được coi là chưa đủ điều kiện khởi kiện. Tòa án sẽ trả lại đơn, và người đi kiện phải quay lại từ đầu.
Trình tự này không phải chuyện nhỏ. Từ ngày 1/7/2025, đất nước chuyển sang chính quyền hai cấp, không còn cấp huyện, mọi việc từ hòa giải đến giải quyết tranh chấp đều dồn về cấp xã. Ở tỉnh, thành nào cũng vậy, cửa sổ đầu tiên để xử lý mâu thuẫn về đất là UBND xã, phường nơi có thửa đất, chứ không phải nơi khác.
Hòa giải tại xã là bước bắt buộc
Khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định rõ: trước khi đưa vụ việc đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Thủ tục này là bắt buộc, không phải lựa chọn.3 Chỉ khi bước này xong mà không có kết quả, các bên mới được đi tiếp.
Hồ sơ nộp cho UBND cấp xã gồm đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai (bản chính) và các giấy tờ liên quan đến việc sử dụng đất, bản phô tô hoặc có công chứng, chứng thực. Người nộp 01 bộ, mang đến trực tiếp, gửi qua dịch vụ bưu chính công ích hoặc nộp trực tuyến trên Cổng dịch vụ công.
Nhận đơn xong, Chủ tịch UBND cấp xã phải thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai. Trong 3 ngày làm việc từ ngày nhận đơn, Chủ tịch UBND phải thông báo bằng văn bản cho các bên tranh chấp và Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất về việc thụ lý; nếu không thụ lý thì phải trả lời bằng văn bản, nêu rõ lý do.2 Song song với việc đó, UBND xã thẩm tra, xác minh nguyên nhân mâu thuẫn, thu thập tài liệu chứng cứ trước khi mở phiên.
Thành phần Hội đồng gồm Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND cấp xã làm Chủ tịch, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, công chức làm công tác địa chính, và người sinh sống lâu năm biết rõ nguồn gốc, quá trình sử dụng thửa đất tranh chấp nếu có.1 Tùy trường hợp, Hội đồng có thể mời thêm đại diện tổ chức, cá nhân khác. Trình tự chi tiết được hướng dẫn tại Điều 105 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, từ thông báo thụ lý, thẩm tra xác minh đến tổ chức phiên hòa giải có mặt đủ các bên.
Phiên hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Nếu một bên vắng mặt đến lần thứ hai, việc hòa giải được coi là không thành.2 Kết quả phải lập thành biên bản có chữ ký các bên tham gia, kèm xác nhận hòa giải thành hoặc không thành của UBND cấp xã; biên bản được gửi đến các bên và lưu tại UBND xã. Hòa giải không thành mà một bên không ký biên bản, Chủ tịch Hội đồng và các thành viên tham gia phải ký, đóng dấu UBND cấp xã rồi gửi cho các bên.
Nếu các bên thỏa thuận xong mà thay đổi ranh giới, diện tích hoặc người sử dụng đất, họ có 30 ngày làm việc, tính từ ngày nhận văn bản công nhận kết quả, để gửi văn bản đó đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trong 10 ngày kể từ ngày lập biên bản, nếu có bên nêu ý kiến bằng văn bản khác với nội dung đã thống nhất, Chủ tịch UBND cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng để xem xét và lập biên bản mới.2
Hai anh em tranh nhau mảnh vườn cha mẹ để lại, nộp đơn tại UBND xã, và Hội đồng mời ông lão sống cạnh thửa đất hơn 40 năm vào ngồi cùng. Ông kể lại ranh mốc thời cha mẹ còn sống, ai cấy gì ở đâu. Đôi khi một người như thế giải quyết được điều mà mấy xấp giấy tờ không nói ra được. Cần lưu ý: UBND xã chỉ có thẩm quyền tổ chức hòa giải, không có thẩm quyền giải quyết tranh chấp; biên bản hòa giải thành cũng không bắt buộc các bên thi hành, nếu một bên không chấp nhận thì không bị cưỡng chế thực hiện.
Chọn Tòa án hay UBND
Hòa giải không thành, con đường phía trước phụ thuộc vào thứ duy nhất: giấy tờ về quyền sử dụng đất mà các bên đang có.
Theo Điều 236 Luật Đất đai 2024, nếu đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay gọi dân dã là sổ đỏ, sổ hồng, hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của luật này, và tranh chấp liên quan đến tài sản gắn liền với đất, thì Tòa án nhân dân giải quyết theo pháp luật tố tụng dân sự. Đơn khởi kiện nộp tại Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất.4 Trường hợp này không còn lựa chọn cơ quan hành chính.
Ngược lại, nếu đương sự không có Giấy chứng nhận và cũng không có giấy tờ nào về quyền sử dụng đất, người đó được quyền lựa chọn: nộp đơn yêu cầu giải quyết cho Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền, hoặc khởi kiện tại Tòa án. Với tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư mà không có giấy tờ, nếu chọn con đường hành chính và không đồng ý với quyết định giải quyết, họ có quyền khiếu nại lên Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án theo pháp luật tố tụng hành chính.4
Có nhóm trường hợp đặc biệt: tranh chấp mà một bên là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết.4 Không đồng ý với kết quả, bên kia khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, hoặc khởi kiện tại Tòa án theo thủ tục hành chính.
Thay đổi lớn về tổ chức bộ máy cũng ảnh hưởng trực tiếp đến nơi nộp đơn. Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương hai cấp trong lĩnh vực đất đai, tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền Chủ tịch UBND cấp xã giải quyết.5 Người có đơn nộp đến Trung tâm Phục vụ hành chính công hoặc UBND cấp xã, và trong 5 ngày làm việc từ ngày nhận đơn, cơ quan này phải thông báo thụ lý cho các bên và Văn phòng đăng ký đất đai. Riêng địa bàn không thành lập đơn vị hành chính cấp xã trực thuộc UBND cấp huyện thì không thực hiện hòa giải ở cấp xã, thẩm quyền giải quyết thực hiện theo Điều 236 của luật.
Hai hàng xóm tranh ranh giới, một bên cầm sổ hồng ghi rõ diện tích và ranh thửa. Trường hợp đó, sau khi hòa giải tại xã không xong, đơn sẽ được nộp ra Tòa án nhân dân khu vực, vì giấy tờ đã có sẵn trong tay.
Khiếu nại hành chính
Không phải mâu thuẫn về đất nào cũng là tranh chấp dân sự. Nếu đối tượng bị phản đối là một quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về đất, như quyết định cấp sổ đỏ, thu hồi đất, hay phương án bồi thường khi Nhà nước lấy đất, thì con đường đúng là khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính, không phải hòa giải tranh chấp rồi kiện dân sự.
Một người nhận quyết định thu hồi đất nhưng cho rằng phương án bồi thường sai diện tích, việc cần làm là viết đơn khiếu nại gửi người đã ra quyết định hoặc cấp trên trực tiếp, chứ không nộp đơn yêu cầu hòa giải tại xã.
Về thời hiệu, Điều 9 Luật Khiếu nại 2014 quy định người khiếu nại có 90 ngày kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính. Nếu không thực hiện được quyền khiếu nại đúng hạn vì ốm đau, thiên tai, địch họa, đi công tác, học tập ở nơi xa hoặc trở ngại khách quan khác, thời gian có trở ngại đó không tính vào thời hiệu.
Còn về thời hạn thụ lý và giải quyết, các con số hiện đang có hai lớp quy định. Luật Khiếu nại 2011 (sửa đổi 2025) đặt tại Điều 27 và Điều 28: trong 7 ngày kể từ ngày nhận được khiếu nại thuộc thẩm quyền, người có thẩm quyền giải quyết lần đầu phải thụ lý và thông báo bằng văn bản cho người khiếu nại, nếu không thụ lý thì phải nêu rõ lý do. Thời hạn giải quyết lần đầu không quá 30 ngày kể từ ngày thụ lý; vụ việc phức tạp không quá 45 ngày; vùng sâu, vùng xa đi lại khó khăn không quá 45 ngày; phức tạp có thể tới 60 ngày. Tuy nhiên, các thời hạn trong luật sửa đổi này chỉ áp dụng từ ngày 1/7/2026, nên trước mốc đó người khiếu nại cần đối chiếu quy định đang hiệu lực để biết đúng thời gian chờ của mình.
Tranh chấp đất đai là gì
Khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024 định nghĩa: tranh chấp đất đai là mâu thuẫn về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Định nghĩa nghe rộng, nhưng theo nghĩa hẹp, chỉ những vụ xác định ai là người có quyền sử dụng đất, kể cả tranh chấp ranh giới thửa đất, mới là tranh chấp đất đai đúng nghĩa.
Phân biệt này là điều nhiều người bỏ qua: tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, hay chia tài sản chung vợ chồng là quyền sử dụng đất, không phải tranh chấp đất đai theo nghĩa hẹp. Với những vụ này, pháp luật không bắt buộc hòa giải ở cấp xã trước khi khởi kiện, các bên có thể nộp đơn thẳng ra Tòa án.4
Hai chị em kiện nhau đòi chia lại mảnh đất cha mẹ để lại theo di chúc, vụ việc xoay quanh hiệu lực di chúc và phần thừa kế của mỗi người. Đây là tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, nên họ không phải nộp đơn hòa giải tại xã trước, mà nộp đơn khởi kiện trực tiếp tại Tòa án.4
Các loại tranh chấp hay gặp
Trên thực tế, các vụ việc về đất thường rơi vào mấy nhóm phổ biến sau:
Tranh chấp quyền sử dụng đất, khi hai hay nhiều bên cùng khẳng định quyền của mình trên một thửa.
Tranh chấp ranh giới đất giữa các hộ liền kề, thường do xác định ranh giới ban đầu không rõ ràng.
Tranh chấp bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, liên quan đến diện tích, đối tượng được bồi thường.1
Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất giữa những người thừa kế.4
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên giao dịch.
Trong đó, tranh chấp ranh giới là loại hay gặp nhất ở khu dân cư. Hai mảnh đất liền kề cùng dùng một lối đi chung lâu năm, mưa nắng qua nhiều năm, lối đi dần bị lấn, đến khi một bên muốn xây tường rào thì không ai còn rõ ranh thật nằm ở đâu.
Chứng cứ quyết định thắng thua
Dù đi theo con đường nào, các vụ tranh chấp đất thường thắng thua ở chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất. Vì vậy, càng sớm càng tốt, các bên cần thu thập bản gốc, bản sao chứng thực các giấy tờ, cùng dữ liệu về hiện trạng thửa đất qua các thời kỳ.
Một gia đình giữ sổ tay kê khai đất từ thời ông bà, kèm hóa đơn nộp thuế đất nhiều năm liền. Những tờ giấy tưởng cũ kỹ đó, khi có trong hồ sơ gửi UBND xã cùng đơn yêu cầu hòa giải và các giấy tờ liên quan đến việc sử dụng đất, có thể nói lên điều mà bản đồ hiện nay không cho thấy.
Điểm mới đáng lưu ý
Luật tranh chấp đất đai mới mở thêm cửa giải quyết mâu thuẫn bằng hòa giải thương mại, trọng tài thương mại, thay vì chỉ dừng ở hòa giải hành chính như luật cũ. Luật cũng khuyến khích các bên tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở hoặc chọn cơ chế hòa giải khác theo quy định của pháp luật.1 Hai doanh nghiệp tranh chấp quyền sử dụng đất, ví dụ, có thể chọn một trung tâm hòa giải thương mại thay vì chờ phiên tòa kéo dài.
Một điểm cần nhớ cho mọi trường hợp: đi sai bước hòa giải cấp xã, đơn khởi kiện sẽ bị Tòa án trả lại vì chưa đủ điều kiện thụ lý theo Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP. Bắt đầu đúng nơi, đúng bước, vụ việc mới đi tới.
Bài viết thuộc Góc đọc Xuân của Chúc Mừng Năm Mới.
Nguồn tham khảo
- Luật Đất đai 2024: Quy định hòa giải tranh chấp đất đai (xaydungchinhsach.chinhphu.vn) ↩a ↩b ↩c
- Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền cấp xã (xaydungchinhsach.chinhphu.vn) ↩a ↩b ↩c
- Luật Đất đai (Việt Nam) (Wikipedia) ↩
- UBND xã, phường có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai không? (luatvietnam.vn) ↩a ↩b ↩c ↩d ↩e ↩f
- Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp xã (xaydungchinhsach.chinhphu.vn) ↩